不動産投資

年収1億円計画 不動産投資における融資

ボロ物件→リフォーム→賃貸の通称「空き家再生賃貸事業」は銀行からも公庫からも融資がつかないので、現金でやるしかないらしい。そんな中、不動産賃貸事業を拡大していくときに必要になってくるのが「融資」。ちなみに現在、不動産賃貸事業への融資はスル○の馬鹿野郎(「か○ちゃの馬車」)のせいでかなり厳しい状況だそうです。なので、今後拡大することを意識して備忘録としてまとめておきます。

【金融機関から融資してもらえる金額の基準】
①融資金額<(土地+建物)の固定資産税評価額
※固定資産税評価額
→全国地価マップ(https://www.chikamap.jp/chikamap-sp/)

私がやっている不動産投資は建物がボロ物件なので建物の価値ゼロ、土地の評価額ONLYです。なのでほとんど融資が付きません。なので現金でやってます。あとはカードローン?(カードローンは金利が高いので、不動産投資の実質利回りが高い場合なら良いかな?)

②年間家賃×80%ー年間諸経費 > 金利6%換算の年間元利返済額
※年間諸経費(固定資産税、管理費、修繕費、保険料など)

物件1号を例に取ると・・・
—————物件1号—————–
7万円×12ヶ月=84万円/年
【ランニングコスト】
固定資産税    ▲2万円
火災保険等    ▲1万円
家賃保証     ▲4万円
————————————————-
なので84万円 × 80%ー7万円=60.2万円
つまり60.2万円を超える返済額のローンはNGということですね。

この①②を満たすことが必要だそうです。難しい数式っぽいですが、自分で一度計算してみるとわかりやすいと思います。

【そもそも融資してもらえるかどうかの審査】
ここは「わたし」という人物の金融機関からの評価が大切になってきます。

①収入面の評価
簡単に言うと、税金をたくさん払っている人を評価しているそうです。なので、私は収入の大半は事業所得なのですが、経費を作りすぎず課税所得を多めに出しております。今年で課税所得1000万が3期分揃うので、来年の融資は通るのかな・・・?法人や個人事業主は融資を受ける際に3期分の決算書が重要になって来るそうです。
もし融資を使った不動産投資にチャレンジしたいという方は、何らかの方法で収入を上げる試みをしてください。

②職業面の評価
公務員や医者、一部上場企業のサラリーマンが銀行からの信用が高いようです。個人事業主や、私みたいな完全歩合制の仕事をしている人間は銀行から信頼されておりません。残念極まりないですね。

③資産の評価
融資を受ける銀行預金にお金がたくさんあると銀行からの信頼が高くなるそうです。

【融資の難易度】
メガバン→地銀→信金→ノンバンクの順に通りやすくなるらしい。

【金融機関へのアプローチ】
金融機関へのアプローチとしてのポイントを「高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!」より引っ張ってきました。とても勉強になる本なのでおすすめです。

・金融機関の基本的な姿勢は「一見さんお断り」そのため、実績のある不動産会社や親戚・友人・知人・投資家仲間に紹介してもらい金融機関にアプローチをする。

・断られたら別の金融機関や別の視点にアプローチすればいい。

・居住地及び勤務地最寄りの支店であれば既に地縁があるため話を聞いてもらえる可能性が高い。

・検討物件の所在地の最寄り支店でも話を聞いてもらえる可能性は大いにある。

・支店に電話する際は「収益物件の購入を検討しているので融資担当の方をお願いします」

・不要な面談は回避する。闇雲に面談に臨むのではなく、事前に電話で融資基準や融資姿勢をヒヤリングし前向きな金融機関に絞る。基本的なやり取りは電話とメールで行い、融資承認が下りたときや、金銭消費賃借契約締結のときに初めて担当者と面談するというケースが増えている。

・中古物件の場合、事業計画書不要。

・銀行員はお金持ちや倹約家を好む。融資の際の銀行員は必ずと言っていいほど車や時計を見ている。

・銀行が重要視するのは会社の規模・安定性・ネームバリュー。

・収益物件の融資は物件評価と人物評価を総合的に判断。

・収益物件購入の融資はおおよそ年収の20倍前後。

・金融機関は「儲かっている人(納税額の大きい人)」を好む。そのため、赤字申告では「儲かってない人」という烙印を押されてしまう。

・自己資金の目安は物件価格の20%程度。
不動産取得税は決済日から数ヶ月後にやってくるので注意。あらかじめ準備しておかないと資金繰りに窮することになる。

・フルローンの場合返済比率は40%程度に抑えておけば、多少の家賃値下げや空室損失・突発的な修繕などにも十分に耐えられる。

・融資を受けた銀行マンからの定期預金、積立預金、クレジットカードの作成、投資信託購入などの提案は断っても大丈夫。少額の定期預金やクレジットカードくらいなら付き合ってあげても良いかも。

・法定耐用を超えた融資期間で金融機関から融資を受けてはいけないというのが大原則。(木造22年、鉄骨造34年、RC造47年)

ABOUT ME
川端 謙斗
エンジニアから営業マンに転職し、営業管理職をしておりました。 現在は株式会社オメガイノベーションの代表取締役をしています。 筋トレが趣味です。 築古物件投資もしています。

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