不動産投資

初心者が不動産投資で危ない失敗をする前に

不動産投資は失敗が許されない投資です。

不動産投資で稼ぐためには徹底的に失敗を避ける必要があります。

本記事では不動産の基礎的な内容、失敗を避けるためのチェック方法などについてお伝えしていきます。

不動産の基本的な仕組み

まずは、不動産の簡単な仕組みについて説明していきます。

①まず営業マンから提案された物件を選定し、銀行から融資を受ける。
②その後、融資を使って物件を購入します。

③売買手続きが完了したら、管理会社などを通じて入居者を募集し、家賃を得ます。
④そして、家賃から融資の返済します。

そして家賃の入金から返済額を差し引いた金額が手残りとなります。

ここで「…おや、ちょっとおかしいぞ」と思った方。

素晴らしいです。業界の第一の罠を避けらます。

不動産を購入した後、様々な税金や費用が掛かります。それを差し引いた金額が手残りとなります。

中には顧客の無知に付け込み、これらのランニングコストを隠して営業してくる輩が一定数いるので注意が必要です。ランニングコストを含めると「毎月マイナスの収支だった…」なんてことはザラにあります。

不動産投資の種類

不動産には様々なタイプがあります。そのうちいくつか代表的なものを紹介します。

築古物件リノベ投資

私が実践している投資です。(画像はリフォーム後:横浜の木造物件)

築古物件を激安で購入し、リフォーム業者を選定しリフォームし、賃貸する方法です。

実質利回り平均15-30%と非常に高利回りですが、めちゃくちゃめんどくさいです。本当にめんどくさいです。

雨漏り、水道管腐食、家賃滞納…などのトラブル続出しますのでリフォーム会社・保証会社選定などのリスクヘッジに時間を掛ける必要があります。

そのため、ある程度時間が取れる方におすすめです。

法定耐用年数がオーバーしているので融資は基本的に通らず、ほとんど現金で行うことを想定してください。

【築古戸建て投資おすすめ本】
ヤンチャ大家が教える「最強ボロ戸建て」投資術

ワンルームマンション投資

都内サラリーマンがよく粗悪物件の餌食となっているワンルームマンション投資です。

ワンルームマンション一室を購入し、一人暮らしの方に賃貸し家賃収入を得る方法です。
目安として年収500万円以上×2年あたりの実績があれば投資可能な範囲となってきます。

基本的にインカムゲイン(家賃による収益)は大きく取れないと考えてください。
キャピタルゲイン(売却時の利益)を狙いにイメージです。

とは言え、業者取分が過剰に上乗せされた粗悪物件を掴まされた場合は売却利益を取れず、ほとんどの方が売却せずに保有することとなっています。

そして、保有している間に家賃が下がり、毎月手出しが増えていきます。

そんな負の十字架を背負っている都内サラリーマンを何人見て来たかわからないほど営業マンの格好の餌食になっているので要注意です。

ただし、しっかりと物件を選定すれば大きなキャピタルゲイン(売却益)が取れるのも事実です。必ず物件の良し悪しを判断する軸を自分で持ちましょう。

一棟物投資

業者取分の上乗せの例

アパート・マンションを一棟ごと購入する投資です。

ワンルームマンションよりも購入金額は大きくなるため、銀行からの信用が大きい人だけが実践可能です。(一部上場企業で年収1000万円以上など)

私の知り合いは不動産営業マンに言われるがまま地方に数億円の一棟物を購入しました。

現状毎月の家賃による収益はプラスですが空室がどんどん増えており、「このままじゃヤバイ…!」と思って売却に出しています。

ただし5年間売却できておりません。 空室増加により毎月大きな手出しが増えていくことが確定しています。

このままだと本業からの収益で、不動産投資の手出しを補うしかありません。

そして、融資の金額もワンルームマンションよりも圧倒的に大きいため膨大な手出しとなります。自分で何も知らべずにノリと勢いで購入し、格好の餌食となったパターンです。

ただし、相場よりも安く物件を取得し、出口(売却)戦略もしっかり立てられれば、毎月安定した収益+売却益を得ることが可能です。無知で挑むと業者の餌食となり人生プランが崩壊するのでしっかりと勉強しましょう。

1人デベロッパー

不動産投資のプロフェッショナルの領域です。
土地を購入し、物件を新築し、売却する方法です。

建てて売った瞬間に利益が取れるので高速でキャピタルゲインが取れます。

一人デベロッパーを実践している堀鉄平さんの本がおすすめです。

1人デベロッパーの勝ちパターンに学べ! 弁護士が実践する不動産投資最強戦略

不動産投資で最低限確認すべき事項

営業マンに言われるがままノリと勢いで購入しては絶対にいけません。自分で物件を判断する軸は最低限持っておいた方が良いでしょう。その最低限の判断軸を記載しておきます。

  • 賃料は適正か?
    ー同条件の物件と比べて賃料はどうか?
  • 物件価格は適正か?
    ー同条件の物件と比べて価格はどうか?
  • 管理はしっかりされているか?
    ー管理手数料は適正か?入居率は高いか?レスポンスは早いか?
  • 将来の需要が見込めるか?売却できそうな物件か?
    ー賃貸需要、入居率、立地、将来の開発状況、災害など
  • 設備は問題ないか?
    ー床の傾斜、壁、天井、窓や扉の開閉、水回りの排水、バルコニーの状況
  • 現地で物件を確認したか?
    ー間取り、周辺環境、基礎、クラックなどのチェック
  • 自分の目的を達成できる物件か?
    ー利回り、売却価格など

営業マンから提案された物件に関しては最低限これらの自分でもチェックしましょう。

不動産投資の土台に乗るために『自分の属性改善』

不動産投資は金融機関ありきのビジネスです。金融機関がお金を貸してくれる人物にならなければいけません。そのため属性改善・金融資産アップの計画が大切となります。

借金をキチンと返済してくれそうな人物(収入が安定している)
お金を沢山持っている人
利息をつけて約束の期限に返してくれる人。

年収も低く資産もない人は、銀行から見向きもされません。
まずは年収を上げるために転職エージェント等に相談しましょう。

ABOUT ME
川端 謙斗
エンジニアから営業マンに転職し、営業管理職をしておりました。 現在は株式会社オメガイノベーションの代表取締役をしています。 筋トレが趣味です。 築古物件投資もしています。

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