不動産投資

ボロ戸建て投資の失敗から得られた教訓

ボロ戸建て投資で沢山の失敗をしてきました。その失敗を二度と繰り返さないために、これまでの失敗を教訓としてまとめておきます。

勢いで買わない

私は一気に5戸買ってしまい、「ワケガワカラナイヨ」状態となってしまいました。

さらに、クソなリフォーム業者に依頼したせいで全物件のリフォームが遅延したので、きちんと一軒ずつ「購入→リフォーム→募集→入居→家賃入金確認」まで完了したら次の物件に進むことをおすすめします。

駐車場付き物件を買う

地方だと「駅近」よりも「駐車場付き」かどうかが重要視されます。なぜなら地方は車文化であり、電車に乗る人のほうが少ないからです。
そのため、必ず駐車場付き物件を購入しましょう。(もしくは近くに駐車場があるかどうか)

現地に視察に行く。専門家と行く。

築古戸建て投資は区分マンション以上に色々な落とし穴があります。後々取り返しのつかないトラブルに巻き込まれないために、必ず現地に視察に行ったほうがおすすめです。

水道管、雨漏りの状況を確認する

私が購入した物件の中に、見た目がキレイだが水道管が老朽化してヤバメの物件がありました。
その場合、地中を掘り起こして修理をする必要があるので費用も数十万円と跳ね上がります。
また、雨漏りだと原因箇所の特定と天井のカビなども直さなければ行けないので費用がかさみます。

基礎の状態や支柱の傾きを見る

基礎が歪んでいたり、支柱が傾いていたりする場合は、費用がとてつもなくかさみます。

再建築不可物件かどうか

再建築不可の物件とは、法律上、現在ある建物を壊して新たな建築ができない物件のこと。安いというメリットがありますが、出口戦略に困ります。
旗竿地などは、隣地を購入して土地を広げられれば良いのですが、そうでなければ仮に更地になっても新たに物件を建てる事ができなかったりと活用法がありません。

隣人がヤバい奴じゃないか

物件は素晴らしかったとしても、隣人が異常者なら誰も住み着きません。
隣人チェックしておきましょう。

リフォーム会社は徹底的に調べる。

私の最大の失敗です。諸悪の根源です。
お金を払ったのに、いつまで経ってもリフォームが完了しない。連絡がつかなくなる。訴えるために内容証明郵便を送る。弁護士と相談する…。
そんな格闘が一年半以上続きましたが、何とか支払った分のリフォームはやってもらいました。とはいえ、その間発生する予定だった収益分は損をし、精神的にも疲れました。

結局、今は別業者に依頼して何の問題もなくリフォームを進めていただいています。最初からマトモな業者に依頼していれば、今ごろ私の物件数は倍近くなっていたことでしょう。

入居者は必ず保証会社を通す

築古戸建て投資は、どうしても入居者の質が下がります。当たり前に家賃滞納し、何の悪びれもなく新車を購入するような人間がいることにびっくりしました。
必ず保証会社を通しましょう。
そして、情けは一切不要で、弁護士に相談して法的措置をすぐに取りましょう。

あらゆる面で契約書は全て交わす。

保証会社や管理会社を通せば必ず賃貸契約書を交わすと思いますが、自分で管理される方はしっかりと賃貸契約書の内容を作り込みましょう。遅延したときの損害賠償、強制退去等の文言はしっかりと加えておきましょう。

また、私は最初にリフォーム会社とリフォーム契約書を交わさずに請求書ベースでやり取りしてしまっていたので、法的措置をとる事を考えたときにキチンと契約書を交わしておきましょう。

現地で自由に動いてくれる人を見つける

築古戸建て投資は頻繁に何かしらの不具合が起こります。ただ、遠方で築古戸建て投資をやっている場合は中々頻繁に現地に行けないと思います。そんな時のために、現地で動いてくれるパートさんなどを雇ってときましょう。

キーボックスを玄関につける

パートさんや、賃貸管理会社の方が自由に出入りできるようにするためにキーボックスを玄関につけておきましょう。鍵を毎回郵送したりするのはかなり面倒です。
以下のようなものです。

以上、私の失敗から得た教訓でした。
二度と同じことを繰り返さないように備忘録としても残しておきます。

ABOUT ME
川端 謙斗
エンジニアから営業マンに転職し、営業管理職をしておりました。 現在は株式会社オメガイノベーションの代表取締役をしています。 筋トレが趣味です。 築古物件投資もしています。

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