不動産投資

不動産投資にかかる費用&税金まとめ

不動産にかかる費用があまりにも多すぎて、定期的にこんがらがるのでまとめました。

初期費用(一発ドン系費用)

物件取得費用

物件&土地の取得費用です。
(築古戸建て物件を値切って30−80万円で購入しています)

※物件取得価格に対する減価償却
法定耐用年数を超えている物件の償却年数は、法定耐用年数の20%に相当する年数とのこと。例えば、築22年の木造戸建て物件であれば「22年×20%=4.2年→4年(小数点以下切り捨て)」が減価償却費用を計上できる年数だそうです。

ただし、4年で減価償却すると経費計上が多くなりすぎて黒字化しにくく、青色申告の特別控除(事業規模65万円)が使えません。また、法人決算が赤字の場合は銀行評価が悪くなり融資が引きにくくなります。なので、もう少し長めに設定すると良いと言われています。6年くらいまで引っ張れるようです。

リフォーム費用

物件取得時に併せてリフォームする場合にかかる費用です。
(リフォーム会社Kさんが相場の半額で毎回リフォームしてくれます。ありがたや)

※リフォーム費用に対する減価償却
リフォーム費用は『資産的支出』か『修繕費』に分けられます。どちらに分けるかによって減価償却かその年に全額経費計上かが分かれます。
・資産的支出とは、減価償却の対象資産の価値・耐久性を高める支出のこと。そのためリフォーム費用も当てはまります。
・修繕費とは、ちょっとした修繕や維持費などは「修繕費」に当てはまります。その場合は、その年に全額経費計上となります。
そのため、物件取得時に耐用年数の経過した築古物件を買ってリフォームして賃貸に出した場合は、リフォーム費用を物件取得原価に含めて償却するので基本的には4年(木造)で償却するとのこと。

登記関連費用

・司法書士さんへの手数料

司法書士さん次第ですが、だいたい3〜7万円。人によってやることは変わらないので極力安くしてくれる司法書士さんに依頼しましょう。私の場合は代理で決済もやってくれます。

・登録免許税

物件登記時にかかる費用です。
登録免許税=固定資産税評価額×2%
(固定資産税は後で説明)

・印紙税

収入印紙代です。物件取得価格によって金額が変わります。

物件取得価格    収入印紙代
10万円〜50万円   →400円
50万円〜100万円  →1000円

不動産取得税

物件取得した半年後に収める税金。
不動産取得税=固定資産税評価額×4%

「半年後にかかる」てのが注意が必要です。

不動産売買業者に払う仲介手数料

仲介手数料=
【物件価格400万円超え】
(物件価格×3%+6万円)×1.1(消費税分)

【物件価格400万円以下】
(物件価格×5%)×1.1(消費税分)

(激安戸建ての場合は業者がほとんど手数料取れないので「直接司法書士さんとやり取りしてくれ〜」…という感じで仲介したがらないです。)

金融機関に支払う費用(ローンを組む場合)

・事務手数料 ローン金額×2%+消費税
・印紙代→2万円

(築古戸建ては基本的に融資がつかないので現金一択です。なのであまり関係ないですね。)

ランニングコスト(毎年ジワジワかかる費用)

毎年かかったり、毎月かかったりする費用です。ここを抑えることで実質利回りが向上します。

固定資産税

不動産を持っていると建物&土地に毎年課させる税金。各市町村が決定し3年に1度評価額を変更。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4% 

※固定資産税の評価方法
・建物の評価に関して
→新築の場合は資産税課職員が訪問&調査して決めるようです。
・土地の評価に関して
→全国地価マップをご参考に。
https://www.chikamap.jp/chikamap-sp/TopPage/Index

都市計画税

市街化区域内の土地&建物に課される税
都市計画税=固定資産税評価額×0.3%

激安戸建て投資の良いところは、固定資産税&都市計画税がかなり抑えられる点です。そのため利回りがかなり向上します。

不動産管理費&修繕費

・共用部 

みんなで使う部分に対してマンション管理組合に支払う費用。戸建て物件の場合はありません。

・管理委託費

管理会社に家賃回収や電話対応を委託する費用のことです。【家賃×5%】が相場だそうです。私の場合は、リフォーム会社Kさんが無料で管理してくれるとのこと。

・修繕積立費

物件が壊れたときに直すために積み立てる費用です。全国平均は毎月1万円ちょっと。マンション管理組合に支払います。
※戸建て物件は自分で準備する必要があります。

保険料

火災保険にかかる保険料で相場はだいたい1万円/年
→知り合いの保険代理店の人に相談予定

継続的なリフォーム費用

必要に応じてかかる。金額はピンキリです。

ABOUT ME
川端 謙斗
エンジニアから営業マンに転職し、営業管理職をしておりました。 現在は株式会社オメガイノベーションの代表取締役をしています。 筋トレが趣味です。 築古物件投資もしています。

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